Investissement en FPI : excellent revenu passif

L’investissement immobilier est quelque chose qui a historiquement généré beaucoup de richesse pour les gens. Le plus gros problème pour la plupart, cependant, est en fait d’obtenir la première propriété et de commencer à posséder un bien immobilier. Non seulement cela, mais être propriétaire peut être un travail extrêmement chronophage qui nécessite beaucoup de travail à toute heure du jour ou de la nuit. Si devenir propriétaire ne semble pas si attrayant, mais que vous souhaitez tout de même vous lancer dans le jeu de l’investissement immobilier, alors l’investissement en FPI pourrait être exactement ce que vous recherchez. Vous vous demandez peut-être ce qu’est exactement l’investissement FPI ? L’immobilier peut être un élément de base de votre portefeuille d’investissement, mais cela peut sembler exagéré. Si vous êtes comme beaucoup d’autres, vous n’êtes même pas propriétaire de la maison dans laquelle vous vivez, vous la louez. Alors, comment pourriez-vous jamais entrer dans l’immobilier? Ne vous inquiétez pas, il y a un moyen.

Que sont les investissements en REIT ?

Un REIT, ou Real Estate Investment Trust, est une société qui possède ou gère un bien immobilier entrant en production. Les loyers générés par ces types de propriétés sont distribués aux actionnaires sous forme de dividendes, ce qui vous permet de générer votre revenu passif.

Les FPI sont similaires aux fonds communs de placement ou aux fonds indiciels et se négocient sur les principales bourses du marché, tout comme la plupart des investissements. Les FPI permettent également aux investisseurs individuels de mettre leur argent en commun et de posséder des biens immobiliers en fractions. C’est très bien parce que dans la plupart des cas, ces investisseurs ne seraient pas en mesure d’acheter les mêmes propriétés en totalité par eux-mêmes. C’est en partie la raison pour laquelle les FPI sont devenues si populaires ces dernières années.

Lorsque vous détenez des actions dans une FPI, vous possédez une très petite partie d’un complexe d’appartements, d’un immeuble de bureaux ou de tout autre bien immobilier que la société FPI pourrait actuellement posséder et qui fait partie de son portefeuille générateur d’argent. C’est comme lorsque vous détenez des actions dans une grande entreprise, vous possédez une petite partie de cette entreprise.

En raison de la nature générale de l’investissement immobilier, les FPI réussissent généralement mieux sur les marchés à taux d’intérêt bas. Lorsque les taux sont plus élevés, c’est généralement un peu plus turbulent pour le marché des FPI. C’est pourquoi il est important de se diversifier !

Pour qu’une FPI puisse effectivement se qualifier pour être une FPI, la société qui la soutient doit adhérer à des directives très spécifiques mises en place par le congrès. Ces lignes directrices comprennent :

  • Est considéré comme une société selon le code des revenus de l’IRS
  • Est géré par un conseil d’administration
  • A au moins 100 actionnaires
  • Ne pas avoir plus de 50 % de ses actions détenues par cinq personnes ou moins
  • Possède au moins 75 % de ses actifs dans l’immobilier, des bons du Trésor américain ou des liquidités
  • Génère au moins 75 % de son revenu net de l’immobilier
  • 95% de ses revenus doivent être passifs comme le loyer
  • Au moins 90 % de son revenu imposable est versé aux actionnaires sous forme de dividendes
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La principale raison pour laquelle les entreprises doivent respecter autant de règles différentes avant de pouvoir offrir une FPI au public est que les investisseurs sont mieux protégés. Bien sûr, il y aura toujours un certain degré de risque lorsqu’il s’agit d’investir en général. Mais en ayant ces directives en place, l’investisseur est plus protégé contre tout type de stratagèmes que des entreprises plus frauduleuses pourraient essayer de faire.

Types de FPI

Tout comme il existe différents types d’actions et d’obligations, il existe également différents types de FPI. Ci-dessous classer les différents types de FPI

FPI d’actions

À l’heure actuelle, la grande majorité des FPI sont des FPI d’actions. Une FPI d’actions achète, gère, construit, rénove et vend des biens immobiliers. Les principaux revenus qui feront de vous vos revenus passifs proviennent principalement des revenus locatifs que génèrent les différents biens. Les différents types de biens immobiliers inclus dans les FPI peuvent être résidentiels, commerciaux, de bureaux, industriels et hôteliers. Il existe également des FPI d’actions spécialisées dans chacune de ces catégories, ce qui signifie que si vous souhaitez que votre portefeuille immobilier se compose principalement de propriétés résidentielles, vous pouvez trouver une FPI qui investit spécifiquement dans des maisons unifamiliales ou des complexes d’appartements. De même, vous pouvez trouver d’autres FPI spécialisées, comme une FPI de détail qui investira dans des centres commerciaux et des mails linéaires.

FPI hypothécaires

Le montant restant des FPI qui ne sont pas des FPI fondés sur des actions sont des FPI hypothécaires. Les FPI hypothécaires ne représentent qu’environ 10 % des FPI sur le marché, les FPI d’actions représentant les 90 % restants. Une FPI hypothécaire prête de l’argent à différents acheteurs immobiliers afin qu’ils puissent acheter eux-mêmes un bien immobilier. Ils achètent également des hypothèques existantes ou un titre adossé à des hypothèques. Les revenus qui génèrent votre revenu passif sont payés par les intérêts payés sur les prêts hypothécaires que la FPI détient. Une partie de la raison pour laquelle les FPI d’actions sont plus disponibles sur le marché est que les FPI hypothécaires peuvent comporter plus de risques puisque les gens sont plus susceptibles de ne pas rembourser un prêt hypothécaire. Comme les FPI d’actions, les FPI hypothécaires peuvent souvent se spécialiser également et peuvent offrir des FPI hypothécaires résidentiels ou commerciaux.

Comment gagnez-vous de l’argent sur une FPI ?

Comme tout investissement, le but ultime d’investir dans une FPI est de gagner de l’argent. Les FPI peuvent permettre aux investisseurs d’investir dans l’immobilier de la même manière qu’ils investissent dans toute autre industrie ou entreprise. C’est en achetant des actions REIT par le biais d’un fonds commun de placement ou d’un fonds indiciel coté (ETD) en bourse. Lorsque vous détenez des actions d’une FPI, vous gagnez une partie de l’argent généré par cet investissement.

Un argument de vente majeur pour de nombreux investisseurs est que les FPI sont exonérées de l’impôt sur les sociétés tant qu’elles respectent les directives que le Congrès leur donne et qui ont été décrites ci-dessus. Étant donné que le revenu provenant d’une FPI n’est pas imposé, il y a plus d’argent à donner aux actionnaires. Cela étant dit, les actionnaires devront payer des impôts sur les gains en capital sur les dividendes à leur taux d’imposition sur le revenu ordinaire. Les investisseurs peuvent déduire jusqu’à 20 % des dividendes du FPI, ce qui réduira effectivement le taux d’imposition maximal de 39,6 % à 29,6 %. Les FPI offrent souvent des dividendes élevés, et ces rendements en dividendes peuvent augmenter au fil du temps à mesure que la valeur des actifs des propriétés détenues par les FPI augmente.

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eREIT

Le plus gros inconvénient d’investir dans des FPI conçues pour être achetées et vendues en tant que fonds commun de placement ou FNB est qu’elles nécessitent généralement un montant minimum à investir, qui est généralement de 3 000 $. Si un minimum de 3 000 $ est trop pour vous pour commencer, vous pouvez toujours vous tourner vers des entreprises comme Fundrise qui offrent à leurs clients un eREIT.

Considérez un eREIT comme une nouvelle façon de faire de l’immobilier financé par le crowdfunding. Ce qui fait de Fundrise une si bonne plateforme pour les nouveaux venus dans les FPI en général, c’est que vous pouvez commencer à investir dans Fundrise pour aussi peu que 500 $. La façon dont Fundrise fonctionne est qu’ils mettent en commun des sommes d’argent relativement petites provenant d’une variété d’investisseurs de tous les jours et utilisent l’argent pour aider les promoteurs immobiliers à financer leurs projets. Comme indiqué précédemment, vous pouvez commencer à investir dans Fundrise avec leur portefeuille de démarrage Fundrise pour aussi peu que 500 $. La commission de conseil est de 0,15 % et la commission de gestion est de 0,85 % pour ce portefeuille.

Étant donné que ces investissements ne sont pas cotés en bourse comme un REIT traditionnel, ils sont moins liquides. Cela signifie que si vous souhaitez investir dans Fundrise, vous ne devez pas utiliser l’argent dont vous aurez besoin ou que vous souhaitez utiliser pour autre chose au cours des cinq prochaines années. Pour investir des engagements de temps, Fundrise est considéré comme un investissement à moyen terme.

ETF FPI

Un REIT ETF est un fonds négocié en bourse qui investit principalement dans des REIT d’actions. Comme à peu près tous les autres ETD, ceux-ci ne sont pas gérés activement mais construits autour de l’un des indices de l’immobilier coté en bourse. Les indices les plus couramment utilisés pour l’immobilier sont l’indice MSCI US REIT et l’indice Dow Jones US REIT.

Les grandes sociétés d’investissement comme Vanguard proposent leur propre REIT ETF nommé Vanguard Real Estate ETF (VNQ) qui comprend certaines grandes sociétés immobilières américaines comme Equinox Inc, Public Storage, American Tower Corp et Equity Residential. C’est celui que je possède personnellement et j’aime avoir une partie de mon portefeuille pour la diversification qu’il offre. Comme la plupart des FNB Vanguard, le ratio des dépenses est extrêmement faible, s’établissant à 0,12 % par an. Le rendement annuel moyen est de 4,42 % et l’investissement minimum est de 3 000 $.

Rendement des placements des FPI

Le revenu de dividendes que les FPI sont connus pour fournir en fait une très belle option d’investissement pour les investisseurs qui cherchent à créer un revenu passif et pour ceux qui sont à la retraite et qui cherchent à créer une autre source de revenus. Les FPI verseront généralement la quasi-totalité de leurs bénéfices sous forme de dividendes. En raison des différentes incitations qui accompagnent les dividendes des FPI, c’est une raison de plus pour considérer les FPI comme un moyen de diversifier votre portefeuille et de générer un autre flux de revenus passifs.

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Si vous avez entendu parler des aristocrates des dividendes, vous vous demandez peut-être pourquoi il est préférable d’investir dans des FPI plutôt que d’investir directement dans les sociétés que ces sociétés possèdent si vous voulez plus de dividendes. Alors que les aristocrates de dividendes ont certains des mêmes avantages que les FPI, ainsi que d’autres, le marché immobilier ne s’aligne pas toujours sur l’ensemble de l’économie. Pour faire simple, investir dans des FPI est un bon ajout à un portefeuille diversifié et peut également réduire la volatilité. De plus, l’achat direct de FPI peut être moins coûteux pour l’investisseur que l’achat direct d’actions de chaque société.

Ces points se sont avérés vrais au cours de décennies de données. De 1870 à 2015, le marché du logement a généré un rendement annuel moyen d’un peu plus de 7 %, ce qui est légèrement supérieur au marché boursier qui a atteint en moyenne 6,89 % par an au cours de la même période. Bien que cela ne semble pas être une si grande différence, vous devez également garder à l’esprit que non seulement l’immobilier a surperformé le marché boursier, mais qu’il l’a également fait avec beaucoup moins de risque et de volatilité sur le marché. Il existe de nombreuses études de marché pour étayer ces affirmations.

Lorsque vous examinez les investissements dans leur ensemble, gardez à l’esprit que même si certains domaines peuvent offrir des rendements plus élevés sur votre investissement à long terme, il est toujours préférable de diversifier l’ensemble de votre portefeuille pour aider à atténuer les risques dans plusieurs domaines. Une autre chose à garder à l’esprit est qu’il est préférable d’investir dans les FPI à long terme, car leur performance à court terme peut être décevante si vous surprenez le marché immobilier en période de baisse.

Les REIT sont-ils un bon investissement ?

On parle beaucoup de posséder un bien locatif, car cela peut être une excellente forme de revenu passif si vous jouez bien vos cartes. Cela peut être particulièrement vrai si vous utilisez un service clé en main comme Roofstock. Il peut s’agir d’un chèque de loyer mensuel sans gâchis, sans tracas, que vous pouvez empocher comme profit supplémentaire. Comme cela a été préconisé dans cet article, vous devriez toujours avoir un portefeuille extrêmement diversifié pour un certain nombre de raisons, et l’immobilier devrait certainement faire partie de ce mélange de diversification. Les propriétaires aiment être propriétaires parce qu’ils continuent à générer de la richesse pendant leur sommeil.

Cependant, si vous ne pouvez pas vous permettre d’acheter un bien locatif pour le moment (ou peut-être jamais), investir dans des FPI est un excellent moyen d’ajouter cette diversité de biens immobiliers à votre portefeuille. Avec d’excellentes options comme Fundrise qui peuvent vous aider à démarrer dans investir dans l’immobilier pour aussi peu que 500 $, cela peut ouvrir un tout nouveau segment d’investissement pour les personnes qui, autrement, n’auraient pas pu se le permettre.

Donc, si vous demandez si les FPI sont un bon investissement, la réponse est oui. Les FPI peuvent générer des flux de trésorerie sous forme de dividendes et contribuer à diversifier votre portefeuille.